Bürgerbegehren gegen Aha!
Bürgerbegehren gegen Aha!

Presseerklärung

Pressemitteilung

 

Jetzt erst entdeckt: Aha-Gebührensatzung führt zu Betriebskosten-Chaos

 

 

Unsere Bürgerinitiative www.buergerbegehren-gegen-aha.de hatte sich im Sommer dieses Jahres formiert und rasch immer größeren Zuspruch erfahren. Wir konnten dann eine gemeinsame Position unterschiedlicher Haus & Grund-Vereine und auch der Mieterlobby entwickeln, ehe sich im November in einer Podiumsdiskussion mehrere Politiker unseren Fragen stellten.

 

Im Anschluss daran lud uns dann Prof. Dr. Axel Priebs gemeinsam mit dem Aha-Geschäftsführer Thomas Reuter zu einem Gespräch ein. Dabei stellte sich heraus, dass durch die Veränderung der Müllgebührensituation für Vermieter und Mieter ein derzeit noch nicht berücksichtigtes Betriebskostenproblem entstanden ist, das nachfolgend nochmals skizziert werden soll:

 

I Gesetzeslage

 

Das Gesetz gibt in § 556 a Abs. 1 BGB Folgendes vor:

 

„Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.“

 

Das Gesetz sieht also einen verursachungsabhängigen Umlagemaßstab vor.

 

Nach § 556 a Abs. 2 BGB kann der Vermieter einen vereinbarten festen Verteilerschlüssel für die Müllgebühren einseitig ändern und festlegen, dass die Müllbeseitigungskosten verursachungsabhängig verteilt werden. Ist aber ein Erfassungssystem vorhanden, muss der Vermieter nach dem verursachungsabhängigen Verteilerschlüssel abrechnen. Eine Kostenverteilung nach Wohnfläche ist dann nicht mehr zulässig. Das ist in § 556 a Abs. 1 S. 2 BGB ausdrücklich gesetzlich festgelegt (vgl. dazu ebenso eindeutig Dietmar Wall, Betriebs- und Heizkostenkommentar, 4. Auflage, Rn. 3867).

 

Bei der jährlichen Betriebskostenabrechnung zwischen Vermieter und Mieter ist der Vermieter nach ständiger Rechtsprechung in erheblichem Maße dem Wirtschaftlichkeitsgebot unterworfen. Hinsichtlich der Müllbeseitigungskosten ist die Beachtung des Wirtschaftlichkeitsgebots angesichts der Höhe der umzulegenden Kosten von besonderer Bedeutung (vgl. dazu Langenberg, Betriebs- und Heizkostenrecht, 7. Auflage, Kap. H, Rn. 67, S. 349). Das Wirtschaftlichkeitsgebot bezieht sich sowohl auf die Anzahl der Müllbehälter (vgl. Langenberg, a. a. O., Rn. 67; Beyer GE 2008, 1472) wie auch auf die Größe der Müllbehälter (vgl. Langenberg, a. a. O., Rn. 67; AG Dortmund, WuM 2002, 54 – Vorhaltung eines Müllbehältnisses von 1,1 ccm anstatt ausreichender 450 l; ebenso AG Köln, WuM 2007, 409 – vorgehaltene Müllkapazität von 6,6 ccm anstatt ausreichender 3,05 ccm). Der Vermieter muss das Volumen wie auch die Anzahl der Müllbehälter nahezu exakt am tatsächlichen Bedarf ausrichten (vgl. Langenberg, a. a. O., Rn. 67; AG Dortmund, WuM 2002, 54; AG Dannenberg 2000, 381).

 

Übersteigt die Kapazität der Gefäße die anstehende Müllmenge des Mieters, so geht dies zu Lasten des Vermieters, der die Überkapazität zu tragen hat (vgl. Langenberg, a. a. O., Rn. 67; AG Dortmund, WuM 2002, 54; AG Dannenberg 2000, 381).

 

In der Konsequenz bedeutet das, dass ein Vermieter durch die aktuell bestehende Gebührensatzungssituation gezwungen ist, jeden Monat die Wohnsituation sämtlicher Mieter eines Hauses zu überprüfen, um dem Wirtschaftlichkeitsgebot Rechnung tragen zu können. Zu der Überprüfung gehören dabei Berücksichtigung von Leerständen ebenso wie individueller Mehrbedarf (etwa durch Haustiere o. ä.). Hierzu zählt dann auch die Frage, ob etwa ein Dauerbesucher oder Lebensgefährte einer Mietpartei gesondert zu berücksichtigen ist oder nicht.

 

II. Auswirkungen

 

Mieter können dadurch nahezu jede Betriebskostenabrechnung im Hinblick auf die Umlage der Müllgebühren beanstanden. Auch wenn im Einzelfall die Abweichungen nur wenige Cent in der Höhe ausmachen würden, ist die Folge in rechtlicher Hinsicht, dass die gesamte Betriebskostenabrechnung beanstandet werden kann.

 

In der Konsequenz zwingt das den Vermieter zur Überprüfung und Überwachung des Verhaltens jeder einzelnen Mietpartei. Allein dies stellt nicht nur einen immensen Verwaltungs- und Rechercheaufwand für den Vermieter dar, sondern belastet aufgrund des Interesses am Privatleben des Mieters auch das zwischenmenschliche Verhältnis.

 

Es ist auch zu befürchten, dass Mietparteien untereinander den Umgang mit Müll bzw. das entstehende Müllvolumen beobachten und vergleichen, um Verbrauchswerte zu ermitteln, die wiederum Potential zur Beanstandung der Betriebskostenabrechnung gewinnen könnten. Es würde mithin auch das Klima unter den Mietparteien in einem Mehrfamilienhaus belastet werden.

 

Zudem birgt die Regelung auch Missbrauchsgefahr. So bleibt zu befürchten, dass in unlauterer Weise geradezu Anleitungen entworfen werden könnten, die Mietern zur systematischen Beanstandung von Betriebskostenabrechnungen an die Hand gegeben werden. Denn jede Unklarheit bei der Verbrauchsberechnung kann den Vermieter in Beweisnot bringen. Dann sind Nachforderungsbeträge von wenigen Euro schon geeignet, Klageverfahren zu provozieren, deren Ausgang und die Frage der Kostentragung ungewiss sind. Das wird nicht wenige Vermieter dazu zwingen, aus Furcht vor dem Prozessrisiko dem Mieter gegenüber auf die Nachzahlung zu verzichten.

 

Es handelt sich hierbei um ein flächendeckendes Problem, weil es die Abrechnungssituation nach gesetzlicher Vorgabe als Grundlage hat.

 

Nach diesseitiger Kenntnis sind im Übrigen auch die von Haus & Grund e. V. in Niedersachsen vertriebenen Mietverträge u. a. so aufgebaut, dass bezüglich der Müllgebühren die gesetzliche Grundlage Anwendung finden soll.

 

Nicht betroffen hiervon sind lediglich diejenigen Vermieter, die mit ihren Mietern eine von der Gesetzeslage abweichende Vereinbarung getroffen haben und etwa nach Pauschale abrechnen. Es ist jedoch nicht einseitig möglich, dass ein Vermieter nachträglich in bestehende Mietverhältnisse das Abrechnungsmodell bezüglich der Müllgebühren verändert. Dies ist nur durch ergänzende Vereinbarung mit dem Mieter möglich. Unabhängig davon ändert es am Grundsatzproblem nichts, dass nämlich die derzeitige Satzung zu einer Vielzahl von Problemen führt und insbesondere die Vermieter mit einem vielfachen an Mehraufwand und Mehrarbeit belastet sowie ungeahntes Risikopotential bei der Betriebskostenabrechnung provoziert, sofern auf gesetzlicher Grundlage nach § 556 a BGB verfahren wird.

 

Dies ist unzumutbar. Das Problem kann und darf auch nicht ignoriert werden.